Giáo trình Pháp luật về hợp đồng (Phần 2) - Trường Đại học Vinh

Nội dung text: Giáo trình Pháp luật về hợp đồng (Phần 2) - Trường Đại học Vinh

1. cho mình khi nghĩa vụ đã hoàn thành.Nếu cầm cố có đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các bên phải thông báo cho cơ quan đó biết việc chấm dứt cầm cố - Yêu cầu bên giữ tài sản cầm cố bồi thường thiệt hại xảy ra đối với tài sản cầm cố. Bất cứ người nào giữ tài sản cầm cố đều phải bảo quản giữ gìn tài sản đó.Trong trường hợp người nhận cầm cố hoặc người thứ ba giữ tài sản không bảo quản tài sản mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường cho người cầm cố. Nếu người thứ ba là người nhận giữ tài sản cầm cố trước người nhận cầm cố trên cơ sở một hợp đồng gửi giữ thì bên nhận cầm cố vẫn phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố, sau đó với tư cách là bên gửi trong hợp đồng gửi giữ, người nhận cầm cố có quyền yêu cầu người thứ ba bồi thường cho mình những thiệt hại mà bên giữ tài sản gây ra do không thực hiện đúng nghĩa vụ. f. Quyền, nghĩa vụ của bên nhận cầm cố * Nghĩa vụ của bên nhận cầm cố Được quy định tại điều 332 bộ luật dân sự 2005 theo đó bên nhận cầm cố có các nghĩa vụ sau đây: - Bảo quản, giũ gìn tài sản cầm cố nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt haị cho bên cầm cố. Việc người nhận cầm cố chiếm hữu tài sản cầm cố trong một thời gian nhất định làm xuất hiện ở người đó nghĩa vụ bảo quản giữ gìn tài sản trong suốt thời gian chiếm hữu.Dù tài sản đó là của người khác nhưng người nhận cầm cố phải coi như của chính mình mà bảo quản giữ gìn cẩn thận, nếu bên nhận cầm cố làm mất hoặc làm hư hỏng tài sản cầm cố thì họ phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố tài sản ,nghĩa vụ này là một dạng trách nhiệm bồi thường thiệt hại. - Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn tài sản cầm cố; không được đem tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Người nhận cầm cố không phải là chủ sở hữu của tài sản, đồng thời bên nhận cầm cố phải có nghĩa vụ bảo quản tài sản cầm cố, không làm mất giá trị của tài sản.Vì vậy khi nhận cầm cố tài sản, bên nhận cầm cố không được dùng tài sản cầm cố để bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hay đem tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác để phục vụ cho lợi ích của mình. Nếu sử dụng tài sản cầm cố để bán, trao đổi, tặng cho thì bên nhận cầm cố đã vi phạm nghĩa vụ này. - Không được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố nếu không được bên cầm cố đồng ý Người nhận cầm cố không phải là chủ sở hữu của tài sản cầm cố, ngoài quyền chiếm hữu ra họ không có quyền năng nào khác nếu không được chủ sở hữu của tài sản đồng ý cho phép nghĩa là không được khai thác công dụng, hưởng hao lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố nếu không được bên cầm cố đồng ý.Tuy nhiên nếu có sự thỏa thuận và đồng ý của bên cầm cố thì việc khai thác công dụng hưởng hoa lợi,lợi tức từ tài sản lại là quyền của bên nhận cầm cố - Trả lại tài sản cầm cố khi nghĩa vụ bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác Cầm cố chỉ là một nghĩa vụ phụ được đặt ra bên cạnh một nghĩa vụ chính để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ chính. Khi nghĩa vụ chính chấm dứt biện pháp cầm cố sẽ trở 36
2. nên không cần thiết.Vì vậy sau khi nghĩa vụ chính chấm dứt thì người nhận cầm cố phải trả llaij tài sản cho bên cầm cố đúng với tình trạng như lúc nhận vật cầm cố.Ngoài ra nếu các bên đã thỏa thuận biện pháp bảo đảm khác để thay thế biện pháp cầm cố thì kể từ thời điểm được coi là thay thế người nhận cầm cố phải trả lại tài sản cầm cố cho người cầm cố. * Quyền của bên nhận cầm cố: Được quy định tại điều 333 bộ luật dân sự 2005: - Yêu cầu người chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố trả lại tài sản đó. Với tư cách là người chiếm hữu hợp pháp tài sản cầm cố, người nhận cầm cố có quyền đòi lại vật đó ở bất cứ người nào. Quyền này thực chất là một yếu tố trong nội dung của quyền sỏ hữu mà người cầm cố đã chuyển giao cùng với việc chuyển giao tài sản ccho người nhận cầm cố.Vì vậy quyền yêu cầu hoàn trả tài sản là một quyền tuyệt đối - Yêu cầu sử dụng tài sản cầm cố theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Yêu cầu này chỉ được đặt ra khi đến thời hạn mà nghĩa vụ chính không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng nhằm qua đó để thỏa mãn quyền được thanh toán các khoản lợi ích vật chất của người nhận cầm cố. - Được khai thác công dụng, tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố nếu có thỏa thuận. - Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên cầm cố. Trong thời hạn giữ tài sản cầm cố người chiếm hữu tài sản phải bảo quản giữ gìn để tài sản không hư hỏng mất mát.Vì vậy họ có quyền yêu cầu người cầm cố thanh toán lại cho mình các khoản chi phí cần thiết trong việc bảo quản giữ gìn tài sản.Việc thanh toán các khoản chi phí này được tiến hành cùng thời điểm với việc thanh toán món nợ trong nghĩa vụ chính và trả lại tài sản cầm cố. g. Thời hạn cầm cố tài sản Được quy định tài điều 329 BLDS 2005.Theo đó, thời hạn cầm cố tài sản do các bên thỏa thuận.Trong trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn cầm cố được tính cho đên skhi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố h. Xử lý tài sản cầm cố - Việc xử lý tài sản cầm cố được quy định tại điều 336 Bộ luật dân sự năm 2005 như sau: Khi đã dến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thỏa thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo qquy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố. - Như vậy BLDS 2005 đã quy định rõ ràng và hướng dẫn về việc xử lý tài sản cầm cố. Theo đó khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên cầm cố không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận cầm cố có quyền xử lý tài sản cầm cố để bù đắp cho mình các khoản lợi ích mà bên kia không thực hiện . 37
3. Việc xử lý tài sản cầm cố có thể theo phương thức do các bên thỏa luận trước như: bán đấu giá,bên nhận cầm cố nhận chính tài sản cầm cố Đây là biện pháp tiện lợi nhất nên thường được các bên áp dụng trong thực tế vì tùy thuộc vào sự xác định khi hai bên thỏa thuận mà người nhận cầm cố có thể tự mình tiến hành các hành vi tác động trực tiếp đén tài sản để thỏa mãn quyền lợi của mình hoặc các bên có thể cùng nhau tiến hành việc xử lý tài sản mà không cần đến sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu các bên chưa thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản cầm cố thì tài sản cầm cố được bán đấu giá.Việc xử lý tài sản cầm cố được thực hiện để thanh toán cho bên nhận cầm cố các khoản vay nợ. i. Phương thức giải quyết tranh chấp Đây là điều khoản đưa ra các phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh khi thực hiện hợp đồng. Các phương thức này thì được các bên cùng thống nhất khi xác lập hợp đồng. Thông thường phương thức giải quyết tranh chấp được các bên lựa chọn là cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. j. Các nội dung khác Ngoài các điều khoản cơ bản nêu trên thì trong hợp đồng cầm cố còn có các nội dung khác như: - Điều khoản về cam đoan giữa bên nhận cầm cố và bên cầm cố - Điều khoản về sự toàn diện của hợp đồng - Lời chứng thực của người có thẩm quyền 4. Hợp đồng thế chấp tài sản 4.1 Khái niệm: Về phương diện nghĩa vụ: Thế chấp tài sản là một bên dung có một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó. Tuy nhiên, có trường hợp tài sản không thể chuyển giao cho bên kia được ( ví dụ: nhà đang ở, nhà máy đang sản xuất; hàng hóa và kho .) Do vậy bên thế chấp sẽ dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản của mình giao cho bên nhận thế chấp và bên thế chấp không thể định đoạt được vì thiếu giấy tờ giao dịch. Hoặc có những tài sản không phải đăng kí quyền sở hữu nhưng người nhận thế chấo không thể trực tiếp giữ được nhữ: trâu, bò, Vậy: “Thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên ( hoặc theo quy định của pháp luật), theo đó bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền”. Hay theo quy định tại điều 342 BLDS 2005 quy định: “ Thế chấp tài sản là việc một bên ( sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia. ( sau đây gọi là bên nhận thế chấp ) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.” 38
4. Hợp đồng thế chấp tài sản: Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng ( sau đây gọi là bên thế chấp ) dùng quyền sử dụng của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia ( sau đây gọi là bên nhận thế chấp ). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng trong thời hạn nhận thế chấp. 4.2 Đặc điểm: - Hợp đồng thế chấp tài sản là hợp đồng phụ đi kèm và phụ thuộc vào hợp đồng chính Ví dụ: A thế chấp cho ngân hàng B một ngôi nhà ( có làm hợp đồng thế chấp) để vay số tiền là 400 triệu để làm ăn. Sau một thời gian kinh doanh phát đạt A đã trả được số nợ đó cho ngân hàng B. Vì hợp đồng thế chấp là hợp đồng bảo đảm cho số tiền vay vì vậy khi A trả được nợ thì hợp đồng thế chấp cũng chấm dứt - Thế chấp là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ được áp dụng phổ biến nhất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng Với tư cách là một giao dịch bảo đảm, giao dịch thế chấp (hay hợp đồng thế chấp) là thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, theo đó bên thế chấp cam kết sẽ đem tất cả các tài sản của mình để bảo đảm thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ của chính mình hoặc của người thứ ba (bên có nghĩa vụ) đối với bên nhận thế chấp mà không cần phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp Xét về phương diện học thuật hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng có những đặc điểm pháp lý sau: + Chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay luôn có một bên là tổ chức tín dụng với tư cách bên nhận thế chấp (bên có quyền đòi nợ theo hợp đồng tín dụng). Chủ thể thứ 2 là bên thế chấp và chủ thể này có thể chính là bên vau hoặc người thứ 3 có tài sản thế chấp cho tổ chức tín dụng Do chủ thể nhận thế chấp là tổ chức tín dụng nên việc phòng tránh rủi ro tín dụng cho chủ thể này vẫn là vấn đề hết sức quan trọng được pháp luật quan tâm đặc biệt vì mục tiêu giữ vững an toàn hệ thống ngân hàng và bảo đảm lợi ích quốc gia + Nghĩa vụ được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp thường là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng vay vôn. Nghĩa vụ này phát sinh từ hợp đồng tín dụng bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các khoản phí, tiền phạt và tiền bồi thường thiệt hại trừ các trường hợp do các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác Thực tế cho thấy do nghĩa vụ hoàn trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng thường có giá trị lớn và có tính rủi ro cao nên hầu hết các tổ chức tín dụng khi cho vay đều mong muốn sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay để phong tránh các rủi ro cho các khoản tín dụng đã cung cấp. Chính vì vậy các hợp đồng thế chấp hiện nay được giao kết chủ yếu là nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay phát sinh từ các hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng - Hợp đồng thế chấp là hợp đồng song vụ - Có thể thế chấp một phần hoặc tòan bộ tài sản, nếu đó là tài sản hoặc tài sản thế chấp hoặc các bên có thỏa thuận khác. 39
5. - Là một giao dịch bảo đảm. Là sự thỏa thuận giữa bến thế chấp và bên nhận thế chấp, theo đó bên thế chấp cam kết sẽ đem tài sản của mình để bảo đảm thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ của chính mình hoặc của người thứ ba ( bên có nghĩa vụ) đối với bên nhận thế chấp mà không cần phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. - Là đặc điểm mang bản chất của hợp đồng thế chấp nói chung - Hợp đồng thế chấp được giao kết chủ yếu nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, bảo đảm mọi thuận lợi cho các bên. 4.3. Chủ thể: - Chủ thể phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung. - Bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để bảo đảm cho việ thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên bảo đảm hay bên thế chấp. Bên có quyền được gọi là bên được bảo đảm hay bên nhận thế chấp. 4.4. Đối tượng: Ngoài việc phải có đủ các điều kiện mà pháp luật yêu cầu đối với một đối tượng của nghĩa vụ dân sự nói chung, một tài sản chỉ được coi là đối tượng của thế chấp khi có đử các kiều kiện sau: 4.4.1. Ttài sản thế chấp là bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. - Theo khoản 1 Điều 174 BLDS : " bất động sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đât đai , kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản mà pháp luật quy định là bất động sản". Những tài sản này có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đối với quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuỳ từng trường hợp, các bên có thể thoả thuận để dùng toàn bộ hoặc một phần bất động sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nếu người có nghĩa vụ dùng toàn bộ một bất động sản để thế chấp thì các vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Khi đối tượng thế chấp là một tài sản được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp chỉ thuộc tài sản thế chấp khi các bên thoả thuận hoặc trong những trường hợp pháp luật có quy định. Đối với những bất động sản có đăng ký quyền sở hữu, người có nghĩa vụ có thể dùng một bất động sản để thế chấp nhiều nghĩa vụ dân sự khác nhau nếu tài sản đó có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Mặc dù trong BLDS không quy định rõ ai là người có thẩm quyền định giá tài sản thế chấp, không giới hạn tổng giá trị các nghĩa vụ bảo đảm bằng bao nhiêu phần của tổng giá trị tài sản thế chấp nhưng thông thường, trong thực tế các bên cùng thoả thuận để định giá tài sản và nghĩa vụ được bảo đảm bao giờ cũng có giá trị thấp hơn giá trị của tài sản thế chấp. Xác định quyền sở hữu tài sản thế chấp có ý nghĩa quan trọng trong việc xử lý tài sản. khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà người thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì người nhận thế chấp không thể thoả mãn được quyền lợi của mình. Khi đó, chỉ có thông qua việc xử lý tài sản thế chấp mới bù đắp được quyền 40
6. lợi của bên nhận thế chấp. Mặt khác, chỉ có thể thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp nếu đó là tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp. Vì vậy, người có nghĩa vụ không thể dùng tài sản của người khác để thế chấp, dù rằng họ đang chiếm hữu hợp pháp tài sản đó ( đang thuê, đang mượn, đang quản lý v.v. ). Ngược lại, người có nghĩa vụ vẫn có thể dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thế chấp dừ rằng tài sản đó đang cho người khác thuê, mượn v.v 4.4.2 Đối tượng là động sản - Theo khoản 2 Điều 174 BLDS : " Động sản là những tài sản không phải là bất động sản" . Bên thế chấp có thể dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản là động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp bên thế chấp đã dùng toàn bộ một tài sản là động sản để thế chấp mà động sản đó có cả vật chính, vật phụ thì vật chính, vật phụ đều là đối tượng của thế chấp thì đối tượng của thế chấp chỉ là phần tài sản đã được xác định. 4.4.3 Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Pháp luật nước ta chưa phân biệt đâu là quyền động sản đâu là quyền bất động sản. Tuy nhiên, theo cách hiểu truyền thống, quyền động sản là các quyền có được từ một động sản, quyền bất động sản là các quyền năng đối với bất động sản. Theo quy định của pháp luật nước ta, cá nhân không có quyền sở hữu đối với đất đai nhưng có quyền sử dụng đất và họ được dùng quyền sử dụng đất để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 4.4.4 Tài sản thế chấp là tài sản sẽ hình thành trong tương lai Theo quy định tại khoản 1 Điều 342 BLDS, ngoài việc dùng các tài sản hiện có để thế chấp, bên có nghĩa vụ còn được dùng các tài sản sẽ hình thành trong tương lai để thế chấp đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Ví dụ: Một người vay vốn của ngân hàng để mua nhà chung cư hoặc mua ô tô thì người đó có thể dùng ngôi nhà chung cư hoặc ô tô sẽ mua đó để thế chấp trong việc vay vốn. 4.5 Hình Thức của hợp đồng thế chấp: Quy định tại điều 343 BLDS năm 2005 - Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng chứng thực hoặc đăng ký. + Nếu được ghi trong hợp đồng chính thì những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính. + Nếu được thành lập thành văn bản riêng thì được coi là hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính. Hiệu lực của nó phụ thuộc hoàn toàn vào hợp đồng chính và nội dung của nó phải phù hợp với hợp đồng chính. - Văn bản thế chấp phải có công chứng chứng thực nếu pháp luật có quy định. Việc chứng nhận chứng thực tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý nhà nước một cách chặt chẽ hơn đối với chuyển giao bất động sản. Nếu bất động sản đó được dùng thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ thì mỗi lần thế chấp phải được một văn bản riêng. 41
7. 4.6. Nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản: a. Bên thế chấp: - Cá nhân( tên, tuổi, số CMND), tên pháp nhân, cơ quan, tổ chức (nếu là doanh nghiệp thì phải có số đăng ký kinh doanh). - Địa chỉ trụ sở hoặc địa chỉ nơi cư trú. - Người đại diện theo pháp luật hoặc ủy quyền (nếu là ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền). b. Bên nhận thế chấp: - Cá nhân( tên, tuổi, số CMND), tên pháp nhân, cơ quan, tổ chức (nếu là doanh nghiệp thì phải có số đăng ký kinh doanh). - Địa chỉ trụ sở hoặc địa chỉ nơi cư trú. - Người đại diện theo pháp luật hoặc ủy quyền (nếu là ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền). c. Nghĩa vụ được bảo đảm: - Bên thế chấp đồng ý thế chấp tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp bao gồm: tiền vay (nợ gốc), lãi vay, lãi quá hạn, chi phí xử lý tài sản thế chấp và các khoản chi phí khác theo hợp đồng kể từ ngày ký. - Bên thế chấp tài sản cam kết : Tài sản thế chấp thuộc toàn quyền sở hữu, không thuộc tài sản đang có tranh chấp, tài sản chưa dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nào, trong thời gian thế chấp không được tặng cho, thuê (làm hao hụt tài sản), bán. d. Tài sản thế chấp: - Tài sản thế chấp là bất động sản ,động sản, quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp (gọi tắt là tài sản), chi tiết về tài sản được mô tả đầy đủ theo các văn bản (hợp đồng, giấy tờ, tài liệu). - Các khoản tiền bảo hiểm, toàn bộ vật phụ, trang thiết bị kèm theo, tài sản được hình thành từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp theo hợp đồng này trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác bằng văn bản. Ví dụ: Gia đình anh A thế chấp mảnh đất vườn với ngân hàng B để vay vốn sản xuất.Trên đất vườn này có trồng các cây ăn quả ,lúc này các cây ăn quả là tài sản gắn liền với đất đã thế chấp nên cũng thuộc tài sản thế chấp.Trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác. - Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. đ. Giá trị tài sản thế chấp: - Giá trị tài sản là tổng giá trị thế chấp trong hợp đồng do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận xác định theo biên bản định giá tài sản (mức định giá tài sản chỉ làm mức giá trị tham chiếu để xác định mức vay tại thời điểm ký hợp đồng,không áp dụng để xử lý tài sản). Ví dụ : Anh B thế chấp ngôi biệt thự cho ngân hàng vay tiền để mở rộng xưởng kinh doanh, ngôi biệt thự này được ngân hàng định giá là 4,7 tỷ .Việc định giá tài sản này chỉ là để ngân hàng cho anh B vay tiền ở thời điểm hiên tại ,nếu đến hạn mà anh B không thanh toán thì ngân hàng sẽ mang bán đấu giá,khi đó giá tài sản có thể lớn hơn 4,7 tỷ ,trừ đi số tiền gốc và lãi thì ngân hàng phải trả số tiền dư còn lại cho anh B. 42
8. - Với tổng giá trị tài sản thì bên nhận thế chấp cho bên thế chấp vay số tiền cao nhất được vay. Ví dụ : Anh B thê chấp ngôi biệt thự cho ngân hàng vay tiền để kinh doanh. Ngôi biệt thự này được ngân hàng định giá là 4,7 tỷ vì vậy anh B chỉ có thể vay được số tiền cao nhất là 4,7 tỷ. Vì vậy anh B chỉ có thể vay được số tiền cao nhất là 70 % của 4,7 tỷ. e. Quyền và nghĩa vụ bên thế chấp : - Bên thế chấp có quyền: ( Điều 349 BLDS 2005) + Được khai thác công dụng,hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản ,trừ trương hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận; + Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp; + Được bán, thay thế tài sản thế chấp nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. + Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu bên nhận thế chấp đồng ý. + Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê ,bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết; + Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ ,khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. - Bên thế chấp có nghĩa vụ: ( Điều 348 BLDS 2005 ) + Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; + Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả việc dừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó ma tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; + Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp ; + Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp đầu tư làm tăng giá trị tài sản thế chấp hoặc tài sản là hang hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. f. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp : - Bên nhận thế chấp có quyền : ( Điều 351 BLDS 2005 ) + Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp phải chấm dứt việc dùng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó; + Được xem xét, kiểm tra, trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp; + yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp; + Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng; + Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ ; + Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai; 43